인천연구원(원장 이용식)은 2020년 기획연구과제로 수행한 '관상복합개발 수익성/리스크 측정 가이드라인' 결과보고서를 발표했다.

도심재생 활성화, 인천형 뉴딜 사업 지원 및 재정효율화 달성 등의 목표 달성을 적극 지원하기 위하여 인천연구원은 관상복합개발 연구를 시작했다. 관상복합개발이란 행정복지센터 및 공영주차장 등 동네의 중심부에 건립되는 공공시설물에 상가 등의 민간수익시설물을 함께 개발하는 사업 개념을 의미한다.

임대인인 지자체 관점에서는 사업이익으로 재정절감이 가능한 점, 점포를 운영하는 임차인 관점에서는 우수한 입지를 확보할 수 있다는 점 등에서 장점을 갖는다. 그러나 임대율 저조 등으로 실패 시, 건립비용에 대해 투자자가 책임을 져야 한다는 점에서 위험도가 높다고 볼 수 있다.

서울의 관상복합개발은 실패 사례가 거의 전무한 반면, 지방권의 경우 많은 수가 실패했다. 사업 참여자의 사업기회 및 리스크 측정 난이도, 그리고 부동산 금융의 복잡성 등이 각 사업이 성공 또는 실패를 가름하는 주요인이다.

연구보고서는 부동산 개발의 요구수익률 산정과 관련하여 계량데이터 및 무디스 신용평가방법론을 사용하여 ‘명목임대수익률’, ‘투자요구수익률’ 산정 방안을 제시하였다.

계량 모델 실증을 위해 모델의 결과값과 실사례를 비교했다. 예를 들어, 용현동의 인하대역 부근 수산기술지원센터(인천용학초등학교 부근)는 관상복합개발에 부적절하며, 동춘동 공영주차장(나사렛병원 부근)의 경우 일정 조건(대출금리 3% 이하 등)이 맞으면 투자가 적합한 것으로 판단했다.

현재 부동산의 투자수익률을 계량적으로 평가하는 모델이 없는 점, 예비적 타당성 수행의 자료로 사용할 수 있는 점, 그리고 이러한 플랫폼을 시민에게 공개하면 부동산 투자의 효율성을 꾀할 수 있다는 점에서 연구결과는 다목적으로 활용될 수 있다.

인천지역 부동산 개발 전문가 및 여의도 증권회사 전문가는 위 결과 도출이 합리적이며 금융권 설득 논거로 사용 가능한 것으로 의견을 제시했다.

연구결과를 바탕으로 본 연구는 인천공공투자관리센터 활용 방안 모색, 지역부동산 시장 연구조직 신설, 인천형 뉴딜 등 시책사업 연계 필요성 등을 제안했다.

인천연구원 인천공공투자관리센터 배덕상 연구위원은 "인천시는 이웃 광역지자체 대비 취약한 재정, 낙후된 원도심 정상화, 인천형 뉴딜정책 수행, 지역기반 금융기관 육성 등 다양하면서 해결하기 쉽지 않은 과제 등을 갖고 있다. 관상복합개발은 이러한 과제를 해결할 수 있는 모멘텀을 제공할 것이다"라고 말했다.