[뉴스타운/김병철 선임기자] 신상진 성남시장이 민선 9기 주택정책의 중심에 분당 재건축과 수정·중원 원도심 재개발을 놓았다. 대상은 분당 9만8000세대다. 성남 전역의 정비사업에는 총 10조 원 규모의 재원을 가동하겠다고 밝혔다. 지원 분야로는 기반시설과 주거이전비, 이주비 대출이자, 정비계획 수립 용역비, 정비사업 행정비용 등이 제시됐다.

행정절차도 움직이고 있다. 분당 선도지구 4개 구역은 특별정비구역 지정에 이어 사업시행자 지정까지 마쳤다. 2026년 추가 특별정비구역 대상으로는 5개 구역, 1만3429호가 선정됐다. 수정·중원에서는 수진2 등 5개 구역이 정비구역으로 지정·고시됐다. 이들 원도심 구역에는 총 1만3505세대가 계획돼 있다.

다만 ‘선정’, ‘정비구역 지정’, ‘사업시행자 지정’, ‘착공’은 서로 다른 단계다. 현재 확인된 절차만으로 분당 9만8000세대 전체의 재건축이 확정됐거나 공사에 들어갔다고 볼 수는 없다. 10조원도 전액이 시비로 확보됐다는 의미로 해석해서는 안 된다.

◇ 분당 9만8000세대, 민선 9기 핵심으로

신 시장은 2026년 7월 1일 취임사에서 9만8000세대 규모의 분당 재건축을 추진하겠다고 밝혔다. 도시별 여건을 고려하지 않은 정비 물량 제한을 개선하고 성남에 맞는 재량권을 확보하겠다는 방침도 제시했다.

수정·중원 원도심에는 인허가 통합심의와 행정절차 간소화를 적용하겠다고 했다. 재건축과 재개발에 필요한 이주비 대출이자와 초기 사업비도 지원 대상으로 제시했다.

9만8000세대는 민선 9기 전체 정책대상 규모다. 특정 연도에 한꺼번에 정비하거나 민선 9기 임기 안에 모두 착공·준공한다는 의미는 아니다. 분당 정비사업은 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주, 철거, 착공 순으로 장기간 진행된다.

성남시가 9만8000세대 전체를 어떤 연도별 물량으로 나눠 추진할지, 민선 9기 임기 안에 어디까지 진행할지는 최종 공약실천계획과 구역별 사업계획을 통해 확인해야 한다. 

◇ 분당 선도지구 4개 구역, 사업시행자 지정

분당 선도지구는 특별정비구역 지정에 이어 사업시행자 지정 단계까지 진행됐다.

성남시는 2026년 6월 시범단지, 샛별마을, 목련마을의 사업시행자 지정을 마쳤다. 이어 7월 27일 분당구 수내동 24번지 일원 양지마을의 사업시행자로 대신자산신탁을 지정·고시했다.

양지마을 사업대상 면적은 29만1584.3㎡다. 성남시 계획에는 최고 37층, 총 6839세대 규모가 제시됐다. 기존보다 2447세대가 늘어나는 계획이다.

시범단지와 샛별마을은 신탁 방식, 목련마을은 공공 방식으로 사업시행자가 지정됐다. 양지마을까지 지정되면서 분당 선도지구 4개 구역의 사업시행자 지정 절차가 완료됐다.

사업시행자 지정은 정비사업을 수행할 주체를 정한 단계다. 사업시행계획인가나 관리처분계획인가, 착공을 의미하지 않는다. 앞으로 구역별 설계와 분담금, 기반시설, 사업시행계획 등 후속 절차가 남아 있다. 

◇ 2026년 추가 대상 5개 구역·1만3429호

성남시는 2026년 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 대상으로 5개 구역, 1만3429호를 선정했다.

선정 구역은 이매촌1이 포함된 17구역 1734호, 시범단지1이 포함된 22구역 4200호, 파크타운 33구역 3025호, 푸른마을 34구역 2598호, 한솔마을2가 포함된 38구역 1872호다.

당초 2026년 정비예정물량은 1만2000호였다. 실제 선정 물량은 이보다 1429호 많다.

앞서 2026년 7월 1일부터 10일까지 진행된 사전 제안에는 결합개발구역을 포함한 50개 구역, 6만6037호가 신청했다. 정비예정물량 1만2000호의 5.5배다. 2024년 선도지구 신청 물량 5만8874호보다 7163호 많았다.

성남시는 관계 부서 협의와 자문위원회 검토를 거쳐 제안자들에게 의견을 전달했다. 이후 9월 1일 보완된 특별정비계획서 등 본안 서류를 접수했다. 선정위원회는 사업시행의 적정성 등 사전에 공개한 6개 항목을 기준으로 평가했다. 

그러나 5개 구역이 특별정비구역으로 최종 지정된 것은 아니다. 현재는 지정 대상으로 선정된 단계다. 주민 공람·공고와 성남시의회 의견 청취, 관계기관 협의, 경관위원회와 도시계획위원회 심의 등이 남아 있다. 성남시는 2026년 12월까지 특별정비구역으로 지정·고시할 계획이다.

기사에서는 ‘5개 구역 선정’과 ‘특별정비구역 지정’을 구분해야 한다. 12월 지정·고시가 완료되기 전에는 확정된 특별정비구역으로 표현하기 어렵다.

◇ 2027년부터 2030년까지 2만5000호 사전 선정

성남시는 2027년 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정계획도 공고했다.

계획상 선정 물량은 총 2만5000호 안팎이다. 2027년 정비예정물량 1만호와 2028년부터 2030년까지 매년 5000호씩 모두 1만5000호를 미리 선정하는 내용이다.

2028년부터 2030년까지 미리 선정되는 구역은 ‘예비 특별정비구역’으로 관리한다. 해당 연도에 제안서를 다시 제출받아 후속 행정절차를 진행한다.

특별정비계획안 자문 접수는 2027년 5월 10일부터 14일까지다. 본안 접수는 같은 해 7월 7일부터 9일까지 진행한다. 성남시는 상대평가를 거쳐 2027년 9월 수용 여부와 지정 시기를 결정할 계획이다.

2027년 지정 대상으로 선정된 구역은 주민 공람과 시의회 의견 청취, 경기도 협의, 도시계획위원회 심의를 거쳐 같은 해 12월 지정·고시하는 일정이다.

다만 평가 순위가 높더라도 구역 규모가 연도별 정비예정물량을 초과하면 국토교통부·경기도와의 협의 결과에 따라 지정되지 않을 수 있다. 예비 특별정비구역 선정도 실제 지정과 같은 뜻은 아니다. 

◇ 원도심 5개 구역, 1만3505세대 정비구역 고시

수정·중원 원도심에서는 생활권 방식 재개발이 정비구역 지정 단계로 넘어갔다.

성남시는 2026년 8월 31일 수진2구역, 태평2·4구역, 산성구역, 단대구역, 상대원1·3구역 등 5곳을 정비구역으로 지정·고시했다고 밝혔다.

계획된 공동주택은 모두 1만3505세대다.

수진2구역은 수정구 수진동 3603번지 일원이다. 면적은 14만5566㎡, 계획 세대는 3275세대다.

태평2·4구역은 수정구 태평동 1180번지 일원 18만3849㎡다. 4458세대가 계획됐다.

산성구역은 수정구 산성동 74번지 일원 5만8403㎡에 1884세대가 계획됐다.

단대구역은 수정구 단대동 48-2번지 일원이다. 면적은 4만2972㎡, 계획 세대는 1618세대다.

상대원1·3구역은 중원구 상대원동 817번지 일원 10만3904㎡다. 계획 세대는 2270세대다.

성남시는 정비계획 수립에 착수한 뒤 약 11개월 만에 정비구역 지정·고시를 완료했다고 설명했다. 5개 구역은 앞으로 사업시행자 결정과 사업시행계획, 관리처분계획 등 후속 절차를 밟게 된다.

1만3505세대는 각 정비계획에 반영된 계획 물량이다. 향후 심의와 사업계획 조정 과정에서 세대수나 배치 등이 달라질 가능성은 있다. 현재 단계에서 입주 물량이나 공급 완료 실적으로 계산해서는 안 된다.

◇ 10조 원과 2조 원, 같은 숫자로 보면 안 돼

정비사업 지원 규모는 자료가 발표된 시점과 표현을 구분할 필요가 있다.

성남시는 2026년 4월 14일 ‘시민 체감 재개발·재건축 2조원 지원’ 정책을 발표했다. 당시 발표에서 2조원은 과거 지원 사례를 토대로 2040년까지 필요한 금액을 추정한 규모라고 설명했다.

세부 항목에는 분당 기반시설 직접지원 5451억 원, 수정·중원 지원 6937억 원, 주거이전비 이차보전 6568억 원, 정비계획 수립 용역비 분당 726억 원과 수정·중원 116억 원 등이 제시됐다.

이와 별도로 분당 기반시설 간접지원 규모는 5조 1360억 원으로 제시됐다. 성남시는 재건축진단 비용과 전자동의 수수료, 관리처분계획 타당성 검증 수수료 등 행정비용도 지원하겠다고 밝혔다. 

이후 신 시장은 7월 1일 취임사에서 총 10조원 규모의 재원을 가동하겠다고 밝혔다. 7월 9일 성남시 시정소식지에는 ‘총 10조원 규모의 재원을 조성해 주거이전 이자비·금융 지원 예정’이라고 제시됐다. 추진기간은 2026년부터 2040년까지다. 

공식자료만 놓고 보면 4월 발표의 2조원과 7월 제시된 10조원은 표현과 범위가 다르다. 2조 원은 성남시가 2040년까지 단계적으로 투입하겠다고 밝힌 재정지원 규모다. 10조원은 재정과 금융지원 등을 포괄한 ‘재원’으로 제시됐다.

다만 10조 원 가운데 시비와 기금, 금융지원, 직접지원, 간접지원이 각각 얼마인지는 현재 공개된 자료만으로 모두 확정하기 어렵다. 2조 원이 10조 원에 포함되는지, 별도인지도 세부 산출표를 통해 확인해야 한다.

따라서 기사에서 ‘성남시가 현금 10조 원을 확보했다’거나 ‘10조 원 전액을 시 예산으로 투입한다’고 표현해서는 안 된다. 확인된 사실은 신 시장이 총 10조 원 규모의 재원을 조성·가동하겠다고 밝혔고, 성남시가 2040년까지 2조 원 규모의 재정지원 계획을 별도로 발표했다는 것이다.

◇ 이주비와 초기 사업비, 대상과 기준이 핵심

성남시가 밝힌 주거이전비 지원 규모는 6568억 원이다. 세입자 보상비와 이주비 대출이자의 일부를 지원하는 방식이다.

지원 대상이 모든 정비구역의 소유자와 세입자인지, 소득이나 주택 보유 여부에 따른 조건이 있는지, 이자 지원율과 지원기간이 어떻게 되는지는 세부 시행계획에서 확인해야 한다.

초기 사업비로는 정비계획 수립 용역비가 제시됐다. 계획 규모는 분당 726억 원, 수정·중원 116억 원이다. 재건축진단 비용과 전자동의 수수료, 관리처분계획 타당성 검증 수수료도 지원 항목에 포함됐다.

이 역시 사업별로 예산이 모두 편성되거나 지급됐다는 의미는 아니다. 총수요를 기준으로 제시된 계획 규모와 해당 연도 본예산·추가경정예산 편성액, 실제 집행액을 구분해야 한다.

분당 9만8000세대와 원도심 재개발은 성남의 주거 지도를 바꾸는 장기 사업이다. 선도지구 사업시행자 지정, 2026년 추가 5개 구역 선정, 원도심 5개 구역 정비구역 고시는 실제로 확인된 행정 진전이다.

앞으로는 속도와 함께 주민 부담을 살펴야 한다. 구역별 분담금과 이주대책, 기반시설 수용 능력, 세입자 재정착 방안이 사업의 지속 가능성을 좌우한다. 10조원이라는 총액보다 재원별 구성과 연도별 투입액, 실제 지원 대상이 먼저 공개돼야 한다.

민선 9기 정비사업의 평가는 발표된 세대수나 재원 규모만으로 끝나지 않는다. 정비구역 지정 이후 후속 절차가 계획대로 진행되는지, 지원제도가 주민 부담을 실제로 줄이는지, 분당과 원도심에 합리적으로 배분되는지를 계속 확인해야 한다.

기자메모/ 이번 기사는 신상진 성남시장의 2026년 7월 1일 취임사와 성남시의 4월 14일 재개발·재건축 지원 발표, 분당 특별정비구역 및 수정·중원 생활권 재개발 관련 공식자료를 기준으로 작성했다. 10조 원은 취임사에서 제시된 총재원 규모이며, 2조 원은 성남시가 2040년까지 단계적으로 투입하겠다고 발표한 재정지원 규모다. 두 금액의 세부 관계는 공약실천계획과 산출자료가 공개된 뒤 추가 확인이 필요하다.

본지는 다음 [성남 민선 9기 공약 대해부③]에서 신상진 시장이 제시한 다이아몬드형 첨단산업벨트와 오리역 제4테크노밸리 구상을 살펴본다. 판교·야탑·오리·성남 위례를 연결하는 산업축과 오리역 일대 지구단위계획 변경 방침을 짚는다. 용적률 800% 수준, 일자리 8만개, 경제효과 180조 원, 연 매출 500조 원 등 성남시가 제시한 목표 수치의 의미와 현재 확인되는 행정단계도 공식자료를 기준으로 분석할 예정이다.