연말이 되면서 내년 서울 주택 시장의 불안정성이 부각되고 있다. 주택산업연구원은 12월 23일 남대문로 대한상공회의소에서 열린 '2026년 주택시장 전망과 정책 방향' 간담회에서 올해 서울 집값은 6.6% 올랐고 내년에도 4.2% 상승할 것으로 내다봤다. 이 수치는 수도권(2.5%) 및 전국(1.3%)을 상회하며, 전세 시장 역시 서울이 4.7%, 수도권 3.8%, 전국 2.8%에 이를 것으로 예상했다. 특히 서울과 수도권은 내년 전세가격 급등 가능성이 더욱 크다고 분석했다.

주택산업연구원 등 관련 기관들은 신규 입주 물량이 빠르게 줄고 있다는 점을 주요 원인으로 꼽았다. 2~3년 전 착공 물량 감소 여파로 내년 주택 준공은 올해 34만 2,000가구보다 줄어든 25만 가구에 그칠 전망이다. 이는 과거 연평균 51만 가구에 한참 못 미치는 수치다. 이재명 정부가 수요 억제와 함께 토지거래허가제를 서울 전역으로 확대한 것도 시장에 영향을 미친 것으로 나타났다. 매매 건수가 얼어붙고 전월세 매물도 감소하면서 임대료 인상과 월세 전환 현상이 심화되고 있다.

한국은행은 12월 23일 발표한 '금융안정보고서(2025년 12월)'에서 서울의 주택시장 위험지수가 0.90으로, 관련 통계 집계 이후 최고 수준에 도달했다고 밝혔다. 이는 금융 불안 요소가 상당히 높아졌음을 의미한다. 서울 아파트 시가 총액은 1,817조 6,000억 원으로 전국의 43.3%를 차지해 2020년 8월의 전고점(43.2%)을 돌파했다. 규제 강화에도 불구하고 서울 지역 주택 수요는 오히려 더 늘었고, 임대차 거래 중 월세 비중은 60%에 육박했다. 최근 3분기 서울 아파트 시가 총액은 지역 총생산의 3배로, 집값과 실물경기 간 괴리도 커지고 있다.

올해 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.48%로, 2018년(8.03%)을 넘어섰고 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 최고 수준에 가까워졌다. 지역별로 보면 송파구(20.52%), 성동구(18.72%), 마포구(14%), 서초구(13.79%), 강남구(13.36%), 용산구(12.87%) 등 한강 벨트 지역에서 상승세가 두드러졌다. 이에 따라 부동산 가격에 따른 자산 격차 역시 심화했다. 집값 급등 배경에는 코로나19 이후 원자재 가격 상승, 전 정부 시기 최저임금 인상, 뉴타운 해제 등의 정책적 후유증도 꼽힌다. 윤석열 정부 역시 공급 확대 방안을 마련했으나 서울 내 신규 공급 부족이 시장 불안 해소에 걸림돌이 됐다.

정부는 연이어 6·27 가계대출 방안, 9·7 공급 확대 방안, 10·15 주택시장 안정화 대책 등을 내놓았다. 그러나 현재까지 시장 불안은 계속되고 있으며, 올해도 추가 대책 발표가 지연되고 있다. 정부가 강력한 대출 규제를 시행한 가운데, 한국은행이 집계한 주택가격전망지수도 12월 121로 오르며 소비자들의 집값 기대 심리가 커진 것으로 나타났다. 정부와 여당은 내년 1월 주택공급 방안 발표를 예고하고 있으나, 공급 확대 속도와 실행력이 부족할 경우 과열된 시장 심리를 진정시키기는 쉽지 않을 전망이다. 주택산업연구원은 토지거래허가제 완화 등 공급 확대를 위한 실질적 대책을 주문했고, 서울 아파트 평균 매매가격도 15억 810만 원으로 집계 이래 처음 15억 원을 넘어섰다. 정부의 부동산 정책 실패로 인해 시장 심리가 불안정해져, 보다 신속하고 획기적인 주택공급 대책이 절실한 상황이다.