남양주시 퇴계원읍의 노후 주거지역을 공동주택과 공원, 보행공간을 갖춘 주거지로 정비하는 퇴계원5구역 재개발사업이 정비구역 지정 절차에 들어갔다. 전국 주택의 절반 이상이 준공 후 20년을 넘긴 가운데 이번 사업은 주택 공급뿐 아니라 퇴계원초등학교 주변 통학로와 도로, 녹지 등 기존 원도심의 생활환경을 함께 개선하는 것이 주요 과제로 꼽힌다.

남양주시는 지난 5일 퇴계원읍에서 주민 60여 명이 참석한 가운데 ‘퇴계원5구역 재개발정비사업 정비구역 지정 및 정비계획 수립안 주민설명회’를 열고 사업계획을 공개했다고 7일 밝혔다.

사업 대상지는 퇴계원읍 퇴계원리 272번지 일원 약 1만9180㎡다. 노후·불량 건축물 비율 등 재개발 정비구역 지정 요건을 충족함에 따라 주민 제안을 토대로 정비계획 수립 절차가 진행되고 있다.

퇴계원읍은 면적이 3.269㎢에 불과하지만 올해 6월 말 기준 1만1291세대, 2만6035명이 거주하고 있다. 남양주시가 퇴계원읍의 지역 특성을 ‘작은 도시’로 설명할 정도로 주거지가 비교적 밀집돼 있어 기존 시가지의 주택 정비와 도로·공원 등 기반시설 개선을 함께 추진할 필요성이 큰 지역이다.

남양주 전체적으로도 기존 주거지 관리의 중요성이 높아지고 있다. 2024년 말 기준 남양주시 주택은 26만6326호, 일반가구는 28만404가구로 주택보급률은 95.0%였다. 신도시에서 신규 주택 공급이 이어지는 동시에 퇴계원과 같은 기존 생활권의 노후 주거환경을 개선해야 하는 이중적인 주택정책 과제를 안고 있는 셈이다.

주택 노후화는 전국적인 문제이기도 하다. 국가데이터처의 2024년 인구주택총조사에 따르면 전국 주택 1987만3000호 가운데 준공 후 20년 이상 된 주택은 1090만8000호로 54.9%를 차지했다. 30년 이상 된 주택도 557만4000호로 전체의 28.0%에 달했다. 특히 30년 이상 노후주택 비율은 2019년 18.2%에서 2024년 28.0%로 5년 사이 9.9%포인트 높아졌다.

퇴계원5구역 정비계획안에는 노후주택을 철거하고 공동주택을 건립하는 내용뿐 아니라 도로와 공원, 녹지 등 생활기반시설을 다시 배치하는 내용이 포함됐다.

시는 기존 도로를 확장하고 약 1200㎡ 규모의 소공원과 경관녹지를 조성할 계획이다. 정비사업으로 증가하는 주거 수요에 맞춰 차량과 보행 동선을 개선하고 주민들이 이용할 수 있는 휴식공간도 확보한다는 구상이다.

특히 퇴계원초등학교 주변에는 보행공간과 학생 승하차 공간을 확보하는 방안이 제시됐다. 재개발로 세대와 차량이 늘어날 경우 학교 주변 교통량도 영향을 받을 수 있는 만큼 정비계획 단계에서 어린이 통학환경을 함께 개선하겠다는 취지다.

어린이 통학로 안전은 정비사업 과정에서 별도로 살펴야 할 생활 문제다. 도로교통공단 교통사고분석시스템에 따르면 2025년 전국에서 어린이 교통사고는 8780건 발생해 13명이 숨지고 1만801명이 다쳤다. 어린이보호구역 안에서도 927건의 어린이 교통사고가 집계돼 1명이 사망하고 1013명이 다쳤다. 다만 2025년부터 보호구역 여부 확인이 시스템화됐기 때문에 이전 연도와 발생 건수를 단순 비교하는 데는 주의가 필요하다.

이 때문에 퇴계원5구역도 공동주택 건립 규모뿐 아니라 학교 주변 보도 폭과 차량 진출입구 위치, 통학시간대 승하차 차량의 동선 등을 실제 교통량과 함께 검토할 필요가 있다. 주택 정비로 물리적 환경이 개선되더라도 차량과 보행자의 동선이 충돌하면 주민이 체감하는 생활환경 개선 효과가 떨어질 수 있기 때문이다.

시는 주민설명회에서 용도지역 변경과 공동주택·기반시설 배치, 도로 확장, 공원·녹지 조성계획 등을 설명하고 질의응답을 통해 주민 의견을 들었다. 주민공람 기간 접수된 의견과 관계기관 협의 결과를 반영해 정비계획안을 보완할 예정이다.

이후 남양주시의회 의견 청취와 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 정비구역 지정과 정비계획 결정을 추진한다. 정비구역으로 지정된 이후에도 조합 설립과 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거, 착공 등 여러 절차가 남아 있어 실제 입주까지는 상당한 기간이 필요하다.

남양주시는 최근 재개발·재건축 사업 장기화에 따른 주민 부담을 줄이기 위해 ‘정비 일사천리’ 체계도 추진하고 있다. 건축·경관·교통·도시계획 등 분산된 심의를 통합하고 부서 간 쟁점을 실무협의기구에서 조정해 행정절차를 단축하는 방식이다.

다만 정비사업의 속도를 높이는 과정에서도 주민 의견 수렴과 세입자 대책, 사업비와 조합원 분담금, 통학로와 주차·공원 등 기반시설 확보가 함께 검토돼야 한다. 재개발은 노후 건물을 새 아파트로 바꾸는 것에 그치지 않고 기존 주민이 사업 이후에도 지역에 정착할 수 있는 생활환경을 만드는 과정이기 때문이다.

퇴계원5구역 사업의 성과 역시 향후 공급되는 주택 수만으로 평가하기보다 원주민 재정착 수준과 사업기간, 주민 부담 변화, 공원·녹지 확보, 퇴계원초 주변 보행환경 개선 등을 함께 살펴볼 필요가 있다. 2만6000여 명이 거주하는 퇴계원읍에서 이번 재개발이 노후 주택 정비와 생활SOC 확충을 동시에 이뤄내는 원도심 재생사업으로 이어질지가 향후 주요 평가 기준이 될 전망이다.