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창원용지 현대아이파크 부풀려진 공사비와 저평가된 감정가에 조합원들 피해입어. 690억 공중부양?

기사승인 2018.03.10  13:13:44

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- 전 J조합장의 투명하지 않은 행동, 창원지검의 형식적인 결정, 감정평가사의 터무니없는 감정액 책정 등을 종합하면 주민들에게 상당한 피해

   
▲ ⓒ뉴스타운

창원용호 5구역 비대위원 6명은 2014년 5월에 321억 원의 사업금융비용이 부풀려졌다는 사실을 분식회계 장부에서 발견하면서부터 세부내역을 밝혀나가기 시작했던 것이다.

창원용지주공아파트는 H건설과 D건설의 2개사가 입찰을 하였고 H건설로 도급업체가 지정이 되었다.

2014년 7월21일에 창원시로부터 관리처분인가를 승인을 받아 7월에 건축허가가 났으며 그해 10월에 철거가 시작 되었고 2017년 6월29일 준공과 함께 입주를 완료한 시점에서 부풀려진 공사비와 저평가된 감정가액으로 조합원들에게 분담금이 늘어나자 파문이 확산되고 있다.

2014.4.26. 조합 관리처분 총회에서 N감정법인, D감정 법인등 2개의 감정 법인에 기존 건축물의 감정을 의뢰 하였는데 감정가액은 2200여 억원으로 실거래가 보다 600억원이상 저평가 되었음에도 이 감정가액이 반영된 관리 처분 계획이 의결 되었고, 저평가 된 금액 그대로 2014년 7월 21일 인가를 받아 재개발에 들어갔다

건설사가 제시한 총 공사비는 3000여 억원 정도인데 3000억에서 주민들의 아파트 감정가액 2200여 억원을 제외한 금액인 600~700여 억원을 주민들이 각 세대당 부담하게 된 것이다.

현대산업개발이 제시한 사업 참여 조건에 도급공사비 내에 무이자 대여금 금융비용이라고 명시(149P), 154p에 사업참여 제안서는 공사 계약서의 일부이며 계약 세부사항은 사업 참여 제안서를 바탕으로 조합과 협의하여 체결이라 해 놓았다.

*2012년 조합이 제시한 시공사 사업 제안서에 도급공사비중 기본 이주비 금융비용은 사업경비.무이자로 해 놓았다

   
▲ ⓒ뉴스타운
   
▲ ⓒ뉴스타운

하지만 2014년 관리처분 총회 책자 예산(안)에는 부대 경비에 사업비 금융비용 37억 5900만원 금융비용 283억8300만원 (이주비.중도금 이자비용 포함)이라고 명시 책정하여 총 321억4200만원의 금융비용을 이중으로 청구를 한 것이라고 보고 있다.

가구당 이주비 1억 5천만원 무이자 지원 내역이 포함되 있으나 사업비 금융비용으로 37억원이 따로 추가로 책정된 것에 대하여 이자포함 이중 청구에 의문이 아닐 수 없다.

실제 공사비는 364만2천원/㎡에서 391만9천원/㎡으로 7.6%인상. 계산해보면 27만7천원(인상된 공사비)/㎡ x 179,004.4/㎡(사업면적)=14,999,226,187(약150억)

*2013년 물가 인상율 1.74%인 34억보다 116억 더 인상 되었다.

*철거 비용을 사업자가 계산 한다 하였으나, 2011년 12월 23일 조합 설립당시 철거비로 31억 6천 8백40만원이 제시.산출 근거를 보면 (신축 연면적X3.3㎡당 단가)로 계산하였다.

실제 철거면적은 57,213.71㎡임에도 174,569.16㎡로 산정 하였고,2013년 사업시행을 위한 임시 총회에서는 이 면적 산출금액 31억6천 8백40만원에서 37억 5000만원을 증액 하였고(사업시행 예산안 참조) 2014년 4월 26일 관리 처분 총회에서는 4억 2천만원이 추가 되어 총 철거비용이 41억 7000만원으로 책정 되었다.

그러나 확인한 실제 철거비는 철거 연면적 공부상 57,213.71㎡와 제시외 (지하 저수조)600㎡를 계약단가 36,300원에 계약하여 실제 철거 금액은 20억 9천8백63만 7천원임. 관리처분 총회시 증액된 4억 2천만원의 지장물 이설비는 제외 하더라도 실제 철거비인 21억여원 보다 16억 5000만원을 부풀려 철거 예산을 배정 하였다고 볼 수 있다.

이로 인하여 시공사는 16억 5천여만원의 이익이 된 것이라고도 판단되는 부분이다.

또한 건설사의 자금계획 추정액을 보면 공사비를 2122억원으로 추산하여 제시 하고 있는데, 분양가 상한제 적용주택의 기본형 건축비 및 가산비용(국토 교통부 고시 제 2014-91호,2014,3.1)을 보면 지상,지하층 건축비에는 부가 가치세가 포함되어 있다고 명시돼 있다. 즉 2122억중 순수 공사비는 1929억이고 이중 10%인 193억이 부가세로 판단 된다.

*국민주택규모 (85㎡)이하 아파트는 부가 가치세가 면제인 점을 감안하면 용지 재건축 아파트는 85㎡이하가 71.6% 85㎡이상이 28.4% 이다. (창원시 고시 제 2013-274호 용호 5구역 주택 재건축사업 정비구역 변경지정 및 지형도면 고시참조)

*부가세 193억중 28.4%인 73억이 부가세 과세 대상인점을 감안하더라도 나머지 120여억원은 환불 되어야 할 금액이다.

가구당 이주비 1억 5천만원 무이자 지원 내역이 포함되 있으나 사업비 금융비용으로 37억원이 따로 추가로 책정된 것에 대하여 이자포함 이중 청구에 의문이 아닐 수 없다.

한편 조합원들의 주장에 따르면 과도하게 낮추어진 감정가액과 부풀려진 공사금액의 차액을 조합원들이 부담하게 됨에 따라 고통을 겪고 있다고 호소했다. 고통을 호소하는 주민들을 만나 그간의 과정에 대해서 들을 수 있었다.

감정평가 금액을 낮게 책정하여 조합원의 재산에 손해를 입힌 부분에 대해 전 J조합장은 감정평가사가 자발적으로 하였으며 그 이유는 감정가가 낮아야 분양금액을 낮출수 있으며 원만한 분양을 위해 재건축에서는 그렇게 하는 것이며 이같은 분양가로 재건축에 적용은 조합총회에서 결정 된 것이라 주장 하였다.

그렇다면 감정 가격을 낮게 책정한 부분은 인정되나 감정평가사가 자발적으로 분양을 원만히 하기 위해 일부러 낮춘 것이고,조합원 총회에서 의결된 사안이며 화장실 관리실등 공용면적 부분을 감정 하지 않은 것은 세대별 공용부분이 아니라서 감정하지 않았다고 감정평가사는 주장한다.

감정평가사가 언제부터 분양까지 신경 썼는지 의문이 들고 그 부분은 건설 시행사가 모델하우스 건축비 까지 포함하는 사업비를 편성 하는 것으로 볼 때 시행사의 관심사항이다.

또한 세대별 공용면적이 아니라서 관리실 등을 감정평가 하지 않았다는 주장도 관리실이 주민들의 공간이 아니면 누구의 소유인지도 의문스런 상황이 아닐 수 없다. 이는 공사비 산정에 있어서 주민들의 피해로 고스란히 나타났다고 볼 수 있다.

주민들이 감정가액이 저평가된 이유를 따지자 전 J조합장과 감정평가사는 분양이 잘되기 위한 조처 였다는 궁색한 변명만 늘어놓고 별다른 해명을 회피 하는등 조합원들의 이익에 반하고 건설사의 이익을 대변하는듯한 이해할 수 없는 행동이라고 볼 수 있다.

이에 분노한 주민들은 2017년 11월 5일 주민 총회를 열어 조합장과 감사 및 이사등을 해임하는 의결을 하였고 이 회의에서 과반수가 넘는 조합원들의 동의를 얻어 전 J조합장 및 감사, 이사들의 해임이 의결 되었다.

그러나 이런 와중에도 전 J조합장은 2600만원이 넘는 퇴직금을 인출 하는등 해임 이후에도 통장 사용, 매달 280여 만원의 치출 외에도 150여 만원의 판공비를 사용. J전 조합장 퇴직소득및 지방소득세 인출, 매달 일정하지 않은 금액의 복사기 사용료. 출처를 알 수 없는 금액이 매달 30~40만원이 지출 되었으며 변호사 비용등을 사용한 것으로 드러났다.

이런 불미스런 일들에 분노한 주민들은 부풀려진 공사비와 저평가된 감정가에 피해금액 690억원의 진실을 밝혀 줄 것을 믿고 창원지방 검찰청에 고소하였으나, 창원지검은 실체적 조합원들의 손해는 외면한 채 형식적 사안만 검토한 뒤 주민들이 고소한 내용과 차고 넘치는 자료가 있음에도 불과하고 증거불충분으로 인한 혐의 없음으로 처리 해 버린 부실수사 의혹이 제기되는 부분이 아닐 수 없었다.

이에 본지 기자는 창원지검 담당자와 통화에서 건축금융전문가 에 의한 감정 수사가 이루어 졌는지에 대한 질문을 했으나 구체적 사안에 대한 답변은 회피한 채 항고를 하였다가 기각 되었다는 사실과, 판사에게 공소권 제기를 요청할 수 있는 재정 신청을 할 수 있다는 동문서답 황당한 답변만 하였다.

공소권 제기 관하여 고소한 관계자들에게 확인 해 본 결과 이미 재정 신청 기간은 지나서 신청을 할 수 없는 상태였다. 조합장 해임 후 2017년 12월 임시로 선임된 임시조합장 H모 씨는 이러한 상황에서도 재정 신청을 하지 않는 등 납득되지 않는 행동으로 인해 주민들에 의해 2018년 2월 임시조합장 신청이 취하 되기도 하였다.

이렇듯 창원용지 아이파크는 조합원들의 부담 증가 부분에 대해 전 J조합장이 건설사에 일방적으로 유리한 계약을 체결한 결과 그 추가 부담 금액에 대한 저항이 심해질 것으로 보이며 700여 세대가 넘는 조합원당 약1억원이 넘는 공사비 추가 부담을 하게 된 진실 여부에 대하여 밝혀져야 할 것이다.

한편 분식회계 전문인들 분석 결과에서 볼 때 도급공사비 사업경비등 여러 의혹 등이 발견되고 있다. 따라서 종합해 볼 때 전 J조합장의 투명하지 않은 행동, 창원지검의 형식적인 결정, 감정평가사의 터무니없는 감정액 책정 등을 종합하면 주민들에게 상당한 피해가 돌아간 결과가 입증되고 있다고 볼 수도 있다. 따라서 진실공방 690억원 공중부양의 진실게임은 앞으로 치열한 법정 다툼까지 벌어질 것으로 보이며 공익과 사익 대립에 있어 입주민들 삶의 질을 향상할 수 있는 공정한 법의 가치를 지켜 볼 일이다.

이미애 기자 pinkmie69@naver.com


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